政府機關物業服務方案六篇
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方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃?！胺桨浮?，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。以下是小編收集整理的政府機關物業服務方案六篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
第一篇: 政府機關物業服務方案
? ? ?一、物業管理公共服務質量標準
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護
?。?）房屋
A、房屋完好率達98%以上；
B、房屋零修、急修及時率92%以上；
C、房屋零修工程合格率98%以上；
D、外觀良好、整潔、無缺損現象；
E、房屋裝修貼合管理規定。
?。?）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。
?。?）環衛設施完好無損。
?。?）道路暢通，路面平整。
?。?）消防設施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛
?。?）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
?。?）安全護衛人員24小時巡查；
?。?）小區24小時監控；
?。?）交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
?。?）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
?。?）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。
?。?）小區內無重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環境衛生
?。?）綠化貼合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
?。?）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；
?。?）修剪及時，整齊美觀；
?。?）綠化品味高，有較高觀賞價值；
?。?）小區內全方位持續清潔；
?。?）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；
?。?）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛生標準，無二次污染及隱患；
?。?）環衛設施整潔；
?。?）無亂貼、亂掛、亂劃現象；
?。?0）噪音等貼合環境標準。
4、收費管理
?。?）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業管理收費實行明碼標價；
?。?）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；
?。?）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公布服務費收支狀況；
?。?）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
?。?）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
?。?）業主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關條件
?。?）硬件環境
A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；
B、小區樓宇、建筑等各類標識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衛等設施設備齊全；
D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
E、有集中監控設備；
F、有生活服務配套設施；
G、有教育、文體活動及商務服務設施；
二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）
1、便民服務（部分收費）
?。?）清洗空調過濾網；
?。?）室內清潔；
?。?）檢修電器（室內自用部位）；
?。?）修理家具配件；
?。?）安裝、更換配件；
?。?）修理，開關、插座、電話盒等；
?。?）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
?。?）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
?。?）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
?。?0）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
?。?1）代辦繳納電費；
?。?2）代辦繳納電話費；
?。?3）代辦電話開戶；
?。?4）代辦有線電視開戶；
2、商務服務（部分收費）
?。?）代辦收訂報紙雜志、郵遞；
?。?）代訂車、船、機票；
?。?）中英文打字、傳真；
?。?）電話留言服務；
3、社區娛樂、文化活動服務
?。?）棋類；
?。?）牌類；
?。?）球類；
?。?）健身活動；
?。?）書刊閱覽；
?。?）歡慶節日；
?。?）義務服務活動。
三、物業管理企業
1、企業須持有物業管理企業資質證書；
2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
?。?）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；
?。?）檔案管理規范，資料齊全；
?。?）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。
結構及外觀：
1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；
2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。
陽臺及門窗：
1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴禁改動入戶門、門套；
4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。
管道：
1、嚴禁改動廚房、衛生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。
廚房及衛生間：
1、嚴禁改變廚房及衛生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。
智能設施及管線：
嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。
空調：
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；
2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；
3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
第二篇: 政府機關物業服務方案
? ? ? 為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
?。ㄒ唬┠繕耍?/p>
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80以上成立業主大會和業主委員會。
?。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
?。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情景，經過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
?。ǘ┤鉀Q開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
?。ㄈ┘哟髮ξ飿I市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情景，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，到達從業人員要持證上崗。異常是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，進取引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的進取性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、職責心強、有必須組織本事的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
?。ㄋ模┙⑹?、區、街道、社區職責明確職責體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率到達100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步構成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業管理創造良好的環境。
?。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：
副組長：
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的職責主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
?。ㄒ唬┡挪殡A段（20XX年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
?。ǘ┱耐晟齐A段（20XX年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
?。ㄈ炇针A段（20XX年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
?。ㄒ唬┨岣哒J識，明確職責。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區、街道、社區職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
?。ǘ┟芮信浜?，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
?。ㄈ┘訌娦麄?，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
?。ㄋ模娀芾?，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
第三篇: 政府機關物業服務方案
第一章總則
第一條為規范本市區物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
配套設施不全的原有住宅區，由各區政府（管委會）組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。
第三條物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域，以住宅為主配套部分商業的除外。
一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施物業管理。
第四條市住房和城鄉建設部門是全市物業管理行政主管部門，負責物業管理政策制定、行業指導、物業服務企業和從業人員資質及信用管理工作。
各區政府（管委會）負責做好本行政區域內的物業管理工作，各區住房和城鄉建設部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，具體負責轄區內物業管理活動的行政管理和行政執法工作。
市和區城管、財政、民政、物價、公安、規劃、環保、工商等部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作，各部門應將管理職責統一向社會公布。
第五條各區政府（管委會）應明確各街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責管轄的物業管理區域，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導轄區內業主大會成立和業主委員會的換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。各街道辦事處（鄉鎮人民政府）應設立投訴調解工作站和應急維修服務站，調解處理物業管理各類糾紛，維護社區和諧穩定。
社區居民委員會是社區居民利益的重要維護者，負責指導和監督區域內業主委員會、業主大會、物業服務企業開展工作，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，綜合調處各類矛盾，維護社區居民的合法權益和社會穩定。
社區居民委員會要積極支持物業服務企業開展多種形式的社區服務，業主委員會和物業服務企業應主動接受社區居民委員會的指導和監督。
第六條供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、環境衛生、園林綠化、技防監控、車輛管理、設施設備維護等專項服務的行業主管部門依法按照相應職責負責相關監督管理工作，提高行業服務水平。各專業服務單位及其行業主管部門應將服務內容和管理職責向社會公布。
第七條區人民政府（管委會）應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化的物業服務，促進物業服務行業發展。
鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第二章前期物業管理
第八條本辦法所稱前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
前期物業管理應至整個項目竣工交付之后，業主大會或業主委員會選聘確定的物業服務企業接管物業之時結束。
第九條開發建設單位承擔前期物業服務責任。前期物業服務期間，開發建設單位負責物業管理區域內的安全巡查、衛生保潔、綠化養護、房屋及共用設施設備維修養護、臺賬管理等服務工作，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會監督管理，按物價部門審批或備案的服務等級及相應標準提供服務，不得向業主收取物業服務費。
第十條新建商品房預銷售前，開發建設單位應通過公開招標方式選聘具備相應資質及信用等級的物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂前期物業服務合同。
第十一條為加強對物業服務行為的監管，物業服務企業需按不低于本項目建筑面積1元/平方米的標準交納履約保證金，由各區住房和城鄉建設局負責監管，在物業服務合同終止后予以退還。
具體的監管辦法由市住房和城鄉建設局制定。
第十二條業主應繳納裝修保證金、裝飾裝修垃圾處理費、停車管理服務費，其具體收費標準依據物價部門公布的相關文件執行。
電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等代收代交費用，應單獨列帳，合理、公開分攤，與業主協商預收，每次預收不超過半年；業主大會成立后，由業主委員會與物業服務企業協商確定具體分攤辦法。
第十三條開發建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。業主應當就履行臨時管理規約內容作出書面承諾。在業主大會成立后，應當依照規定制定公布業主管理規約，經業主大會審議通過后，全體業主應當共同遵守。
第十四條業主大會成立后選舉產生業主委員會，開發建設單位應于10日內同業主委員會進行物業共用部分查驗交接，辦理交接手續，并向物業所在區住房和城鄉建設部門備案，按照本項目總建筑面積10元/平方米的標準繳納物業管理儲備金，權屬為全體業主，使用由業主大會決定，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?，專項用于彌補后期物業管理費用的不足和公共部位、設施設備的緊急維修等。各區政府（管委會）應對物業管理儲備金的繳納與使用制定具體的管理細則。
同時開發建設單位要向業主委員會移交下列物件、資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分資料；
?。ǘ┛⒐を炇請蟾婕翱⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
?。ㄈ┰O施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
?。ㄋ模┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
?。ㄎ澹┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。┪飿I管理用房、技防監控等設備；
?。ㄆ撸┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。
第三章業主、業主大會與業主委員會
第十五條房屋所有權人為業主。業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、法規規定的其他有效證明為依據。業主可以書面委托代理人行使權利。
第十六條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。
第十七條業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。
第十八條整個項目建設竣工交付之日起滿1年或交付后業主入住率達50%以上的，開發建設單位應當向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請成立業主大會。
占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請成立業主大會。
第十九條街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到申請后應將申請事項告知所在社區居民委員會，聽取其意見，并于7日內組織成立首次業主大會會議籌備組，指定業主代表擔任籌備組組長?；I備組負責召集首次業主大會會議?；I備組中物業管理區域內的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。
籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在物業管理區域內顯著位置公示業主大會召開時間、會議議程和籌備組成員等相關事項，公示時間不少于15日。
第二十條開發建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。
第二十一條業主大會選舉產生業主委員會，審議通過《業主委員會章程》。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地的區住房和城鄉建設部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：
?。ㄒ唬┗I備組出具由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
?。ǘI主大會議事規則以及業主大會決議；
?。ㄈI主管理規約；
?。ㄋ模I主委員會委員名單；
?。ㄎ澹┢渌嚓P資料。
材料齊全的，區建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當予以備案，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）、（五）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第二十二條業主委員會委員實行任期制，依據業主大會議事規則決定有關任期、候補、空缺、資格終止等事項。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；
?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?；
?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十三條業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第二十四條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，按照《業主委員會章程》辦理移交手續。拒不移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第二十五條業主委員會必要的工作經費，由全體業主承擔。具體可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費應包括業主大會、委員會的會議費；有關人員的津貼和薪酬；刻制印章、掛牌費；必要的日常辦公費用。工作經費收支情況，定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
第二十六條經業主大會同意，業主委員會可以聘請物業管理職業經理人，負責業主委員會委托的物業管理有關事項。
物業管理職業經理人應經過專業培訓，取得相應的資格證書，職業經理人薪酬從業主委員會工作經費中列支。
第二十七條街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時督促、指導轄區物業管理區域內業主召開業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會尚未設立、解散、辭職或不履行職責的，由物業所在地的居民委員會（村民委員會）依法代行業主委員會職責。
物業管理區域分期開發建設的，可在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下成立業主大會，選舉產生臨時業主委員會。
第四章物業服務
第二十八條業主選聘的物業服務企業應當具備相應資質及信用等級。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業服務企業資質證書。
外地物業服務企業應當在市、區住房和城鄉建設部門備案后，方可進入本市區從事物業管理活動。
市、區住房和城鄉建設部門應當建立統一的物業服務企業及項目經理信用管理信息系統，印發信用管理手冊，實行信用年審。信用年審征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會以及城管等相關部門意見，物業服務企業及項目經理信用年審，作為企業資質轉正、升級、核定及承攬業務的要件之一。
具體的信用管理辦法由市住房和城鄉建設局制定。
第二十九條業主大會成立后，應依據當地價格主管部門制定的物業服務收費管理實施辦法，確定服務等級以及相應的收費標準，選聘物業服務企業服務，簽訂書面的物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同分別報物業服務項目所在地的區住房和城鄉建設與價格行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者自治管理，但鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
各區住房和城鄉建設部門應當將具有資質且信用良好的專業性服務企業及其服務內容、服務承諾、收費標準列入推薦名錄，供業主自行選擇。
第三十條物業服務企業和專業性服務企業應當按照物業服務合同提供質價相符的服務，并將服務合同、服務事項、服務等級、服務標準、人員配備、收費標準、收費審批或備案等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。
物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質疑時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合，街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好監管。
第三十一條按照三等級（含以下）標準收費和服務的物業服務企業，配備的物業服務人員人均服務面積不得高于3500平方米。按照四、五、六等級標準收費和服務的物業服務企業，配備的物業服務人員人均服務面積分別不得高于3200、2800、2500平方米。從業人員的要求由業主與物業服務企業合同約定。
人均服務面積，是指本小區內收取物業服務費的收費面積，根據產權證面積來測算。
第三十二條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主大會應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。
決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。決定解聘的，應當履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。
第三十三條物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。
物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿三個月前履行必要的通知義務。
第三十四條物業服務企業未與業主大會委托的業主委員會簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。
第三十五條物業服務合同終止、業主共同決定不再接受事實服務或者經業主大會授權業主委員會解聘原物業服務企業的，物業服務企業應當在7日內與業主委員會完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：
?。ㄒ唬┮平晃飿I共用部分；
?。ǘ┮平槐巨k法第十四條規定的相關資料；
?。ㄈ┮平晃飿I服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
?。ㄋ模┙Y清預收、代收的有關費用；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。
原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，各區住房和城鄉建設部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其撤出。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目經理，并報區住房和城鄉建設部門備案。除物業服務合同另有約定外，項目經理原則上只能負責一個物業服務項目的服務。
物業服務企業更換項目經理的，應當及時告知業主，重新備案并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換。
第五章物業的使用與維護
第三十七條業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
?。ǘ┻`章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
?。ㄈ┣终?、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規定的行為；
?。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
?。ㄆ撸┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規定的行為；
?。ò耍┵€博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
?。ň牛┓?、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門，有關部門在接到情況反映后應立即趕赴現場，協調處理，下發整改意見，督促整改到位。
第三十八條住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。
第三十九條新建住宅物業，開發建設單位應當按規劃設計方案的要求無償提供不低于規劃總建筑面積3‰的物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主文化娛樂活動用房、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號），配置的物業服務用房最少不低于100平方米。物業服務用房所有權屬全體業主。
物業服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用，不得設置在住宅樓內和地下。規劃部門在規劃方案審查時應征求物業所在地區政府（管委會）意見，規劃、建設部門根據規劃審定方案進行驗收、登記。
物業服務用房及裝修應當符合國家有關工程質量和安全的要求，滿足正常使用功能。
第四十條新建住宅小區和舊城區連片改造居民區項目，應按照規劃要求，將社區（工作、服務）用房、公共服務設施配套建設納入土地掛牌條件，約定產權歸屬。城市規劃行政主管部門要按照規定的配套建設指標對建設工程規劃設計方案進行審查，對不符合規定配置標準和要求的不予批準。工程的設計、施工及驗收使用，應征求物業所在地區政府（管委會）的意見。未按規定要求建設居民委員會工作、服務用房和居民公益性服務設施的，不能通過驗收。驗收合格后，建設單位要根據規定將社區居民委員會工作、服務用房和居民公益性服務設施交給所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）使用管理。
第四十一條開發建設單位出售物業管理區域內車庫的，應當在出售前依法辦理預售許可，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
開發建設單位出租物業管理區域內規劃設計用于停放車輛的車庫、車位的，應當優先滿足本物業管理區域業主的停車需求。業主委員會具體負責對業主共有的道路或其他場地停車位的劃分，應當滿足公安、消防等部門對安全的相關規定。具體收費標準及收入分配按當地價格主管部門制定的物業服務收費管理實施辦法執行，并做好公示。
第四十二條利用業主共有的物業設置廣告等經營性設施的，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當征得相關業主、業主委員會書面同意，并就使用、管理、收入和分配與業主委員會達成書面協議，并履行報批手續后方可實施。
第四十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關使用費用并依法承擔區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
第四十四條住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，以物業管理區域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶賬，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督。
第四十五條物業服務企業應當建立共用部位、共用設施設備的日常檢查、專項檢查和定期申報、維修養護制度。應當根據本年度共用部位、共用設施設備檢查結果，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出申請與建議，并根據業主大會的決定，集中組織維修或者更新改造，在雨季和冬季前及時修復存在問題。
第四十六條發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：
?。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的；
?。ǘ╇娞莨收衔＜叭松戆踩?；
?。ㄈ└邔幼≌脫p壞導致供水中斷的；
?。ㄋ模求w外立面有脫落危險的；
?。ㄎ澹Ｓ门潘O施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
?。┫老到y出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
第四十七條物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。
第四十八條開發建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。
第四十九條物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第五十條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。
業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。
第六章法律責任
第五十一條開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市、區住房和城鄉建設部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十二條開發建設單位不履行交接義務的，由市、區住房和城鄉建設部門責令限期改正；逾期不改正的，可處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十三條物業服務企業違反本辦法的規定，按照下列規定處罰：
?。ㄒ唬┪慈〉觅Y質證書從事物業管理活動的，由市、區住房和城鄉建設部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以5萬元以上20萬元以下罰款。
?。ǘ┻`反合同約定的服務質量標準的，由市、區住房和城鄉建設部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
?。ㄈξ飿I共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由市、區住房和城鄉建設部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第五十四條未經城市規劃行政主管部門批準，單位或個人擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內、配建的停車場地進行建設的或者在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的或者在經城鄉規劃主管部門核實后的建筑內擅自新建地下建筑物、構筑物的，城管部門應依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省城鄉規劃條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定予以查處。
裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的或者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，由住房和城鄉建設部門依據《建設工程質量管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定予以查處。
第五十五條單位或個人擅自侵占小區綠化設施的，物業服務企業應當及時制止，并及時向城管、園林等部門報告有關情況；未履行到位，造成小區綠化設施損毀，應追究其責任。
第五十六條未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由市、區住房和城鄉建設部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第五十七條物業服務企業接到解聘通知后7日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會移交物業管理的相關設施和必要資料的，由市、區住房和城鄉建設部門責令改正；拒不改正的，可提請市住房和城鄉建設部門降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。
第五十八條物業服務企業有下列行為之一的，由市、區住房和城鄉建設部門責令改正，記不良行為記錄一次，年度不良行為記錄達兩次的，限制承攬新項目，年度不良行為記錄達三次（含）以上的或情節嚴重且造成一定影響的，市、區住房和城鄉建設部門可將其列為不誠信企業，向社會公布，取消其承攬新項目資格。
?。ㄒ唬┪窗磿r將合同報送備案；
?。ǘ┥米酝Ｖ刮飿I服務的；
?。ㄈ┐嬖趤y收費行為或者物業服務等級、服務標準未經備案開始收費的；
?。ㄋ模┭b修保證金未按時退還的；
?。ㄎ澹馂碾[患經公安機關消防機構通知后不及時采取措施消除的；
?。I主投訴，經查實，屬物業服務企業責任的。
第五十九條業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十條業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第六十一條違反本辦法規定，依法應當由城管、工商、物價、規劃、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第六十二條實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由區人民政府（管委會）負責召集，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區相關部門和物業所在社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業、專業經營單位參加，及時協調解決物業服務糾紛，維護各方利益。
第六十三條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十四條建立協調溝通處理機制，各區住房和城鄉建設部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）發現物業服務企業存在違規行為的，應責令限期整改，給予通報批評，情況特別嚴重的，由區住房和城鄉建設部門進行查處。市住房和城鄉建設部門應對受到通報或查處的物業服務企業在信用管理中記不良記錄，并定期予以公布。
第六十五條物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十六條當事人對行政管理部門具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七章附則
第六十七條本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、對講門鈴、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。
本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
第六十八條對于物業服務企業不愿意進駐的一些零散或面臨拆遷的居民小區，小區所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責日常管理和維護。
第六十九條本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第七十條本辦法自20-年6月1日起施行。在20-年6月1日以后辦理預售許可的項目（含分期開發的項目）按本辦法規定執行。整個項目未竣工但分期開發已部分竣工項目的前期物業服務按本辦法規定執行。
第四篇: 政府機關物業服務方案
第一章?總則
第一條為切實規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，理順職能部門、街道、鄉鎮、社區、建設單位、業主、物業服務企業在物業建設、物業銷售、物業交付、物業使用、物業服務等環節權責關系，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定，根據《民法典》《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》等法律法規有關規定，結合我州實際，特制定本辦法。
第二條本辦法適用于本州行政區域內的物業管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條各縣市人民政府、湘西高新區管委會應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業管理綜合協調機制。
第四條各縣市區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：
?。ㄒ唬ξ飿I服務質量進行監督管理；
?。ǘξ飿I招投標活動進行監督管理；
?。ㄈξ飿I承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；
?。ㄋ模┨幚砦飿I管理中的投訴；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金繳存、使用情況進行監督管理；
?。┓?、法規規定的其他職責。
各縣市人民政府、湘西高新區管委會其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理活動相關監督管理工作。
第五條街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導和監督業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆和日?；顒?；負責業主委員會選舉產生、換屆和委員變更的備案；監督業主大會和業主委員會依法履行職責，派員參加業主大會定期會議和臨時會議；指導和監督居（村）民委員會代行業主委員會職責；對業主大會籌備組成員、業主委員會換屆組成員、業主委員會委員進行物業管理政策法規的宣傳和培訓；調解物業管理糾紛，處理相關投訴和舉報。
第六條物業服務行業組織應當加強行業自律，制定物業行業服務規范和標準，規范物業服務行為，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。州、縣市依托行業協會成立物業糾紛人民調解組織，依法調解涉及物業管理的矛盾糾紛。
第二章?業主大會和業主委員會
第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
新建物業管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時一并報城市規劃主管部門核定。
尚未劃分物業管理區域并已投入使用的，其物業管理區域劃分由物業所在地縣市人民政府、湘西高新區物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）征求業主意見后予以核定。
物業管理用房、供水、供電、供氣、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。
第八條已劃定的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當由相關物業管理區域專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，由物業所在地縣市人民政府、湘西高新區物業管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）重新核定。
第九條建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前，將物業管理區域資料報縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，并在商品房買賣合同中載明。
物業服務企業應當將物業管理區域向全體業主、物業使用人公示。未聘請物業服務企業的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）向全體業主、物業使用人公示。
第十條具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
?。ㄒ唬┙桓妒褂玫奈飿I專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
?。ǘ┙桓妒褂玫奈飿I專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的；
?。ㄈ┙桓妒褂玫膽魯颠_到總戶數百分之五十以上的。
業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據，建設單位應當予以配合。
第十一條符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出籌備首次業主大會會議的申請，十名以上業主也可以聯名申請。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組?；I備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及籌備組報送建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。
首次業主大會會議經費由建設單位承擔。
第十二條首次業主大會會議籌備組由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表、社區（村）黨組織或者居（村）民委員會代表、建設單位代表、業主成員組成?；I備組人數應當為七至十三人的單數，其中業主成員不得少于百分之五十。條件成熟的，可以邀請物業小區黨組織成員、轄區公安干警、司法所代表或者村（居）法律顧問等參加籌備組?；I備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。
籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。
第十三條首次業主大會會議籌備組負責下列工作：
?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
?。ǘ┢鸩輼I主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
?。ㄈ┐_認業主身份、人數及業主投票權數；
?。ㄋ模┙M織業主推選業主委員會委員候選人；
?。ㄎ澹┐_定首次業主大會會議表決規則；
?。┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本，公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書面告知異議人。
籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議?；I備組在業主委員會成立后即自行解散。
第十四條?業主大會決定下列事項：
?。ㄒ唬┲贫?、修改業主大會議事規則；
?。ǘ┲贫?、修改管理規約；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
?。ㄋ模└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定；
?。ㄎ澹Q定業主大會、業主委員會工作經費、業主委員會委員工作津貼及標準；
?。┐_定物業服務內容、標準及物業服務收費方案；
?。ㄆ撸┦状握匍_業主大會，需聽取前期物業管理服務企業的工作報告，決定選聘、續聘和解聘物業服務企業；
?。ò耍┗I集和使用專項維修資金；
?。ň牛└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄊ├霉灿貌课?、共用設施設備進行經營的方式以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ唬┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十五條業主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業主，并至少提前十五日公示相關文本和信息。
業主大會需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。推廣使用智能化物業管理投票平臺進行投票表決。
業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監督。
第十六條業主委員會不按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導監督居（村）民委員會及時組織召開。
第十七條業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業主委員會委員可以連選連任。
業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。
業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息，并向業主公開。
第十八條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料報物業所在地的縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，并書面告知相關居（村）民委員會。
第十九條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；
?。ㄎ澹┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ㄆ撸I主大會賦予的其他職責。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。
第二十條業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：
?。ㄒ唬I主大會議事規則、管理規約；
?。ǘI主大會和業主委員會決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模┙洏I主大會決定占用業主共有的通道或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。┪飿I共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；
?。ㄆ撸I主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主、物業使用人公開的情況和資料。
前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。
業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督，業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。
第二十一條業主委員會委員有下列情形之一的，經占總人數百分之二十以上的業主或者三分之一以上業主委員會委員提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權有權終止其委員資格：
?。ㄒ唬├脴I主委員會委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業主合法權益的；
?。ǘ┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄈo故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
?。ㄋ模┓?、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會委員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的，業主委員會、業主或者居（村）民委員會可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促移交。
第二十二條業主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期換屆選舉。
業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促移交。
第二十三條業主大會可以組成業主代表會議，業主代表會議由按區域或樓棟推選的業主代表組成，履行業主大會賦予的職權職責；業主大會決定設立業主代表會議的，應當同時明確業主代表的產生及業主代表會議的權限及議事規則。
業主大會可以設立業主監督委員會，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。
第三章?物業的建設、驗收與銷售
第二十四條新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：
?。ㄒ唬┙ㄖ娣e不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；
?。ǘ┚邆渌?、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。
第二十五條建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。
保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房的收益主要用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費。
第二十六條住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區竣工驗收合格后，開發建設單位應當按照有關規定將完整的小區綜合驗收資料報送各地建設行政主管部門備案。分期建設的住宅小區，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區，市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。綜合驗收報告審查合格后，建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。
第二十七條建設單位銷售物業時，應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備、節能情況等信息，并向物業買受人提供書面告知材料。
建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件，約定所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準,《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為物業買賣合同的補充規定，在住宅交付的同時提供給業主。
第二十八條建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例向縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。
建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。
物業保修期滿，縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門應當將剩余的物業保修金及活期利息退還建設單位。
第四章?物業交付與前期物業管理
第二十九條在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業，通過招標投標方式選擇物業管理企業的，預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成。
中標物業服務企業，應當簽訂書面前期物業服務合同，實施前期物業管理服務。前期物業服務合同簽訂時限一般為首次召開業主大會并成立業主委員會之日止。
第三十條經竣工綜合驗收的新建物業在交付使用前，建設單位和前期物業服務企業應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業服務企業不得承接。
前期物業服務企業應當邀請業主代表、縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加物業承接現場查驗，必要時可以聘請有資質的第三方或湘西自治州物業專家庫專家進行現場物業承接查驗。
第三十一條實施承接查驗的物業，應當符合下列要求：
?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、住建、環保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案；
?。ǘ┧?、電已納入城市管網，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；
?。ㄈ┕艿廊細?、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；
?。ㄋ模┕饫w、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；
?。ㄎ澹╇娞?、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；
?。┌凑找巹澮笸瓿闪私逃?、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；
?。ㄆ撸┌凑找巹澮笸瓿闪诵^道路建設，并與城市道路或者公路相連,小區道路劃設明確的消防車通道、消防登高操作場地標志線；
?。ò耍┌凑找巹澮笸瓿闪司G化建設及車庫、車位配置；
?。ň牛┙ㄖ锛捌渑涮自O施標志標識完整、清晰；
?。ㄊ┓?、法規和前期物業服務合同規定的其他條件。
鼓勵實行住宅物業住房品質分類。規劃設計對住宅物業住房品質有明確標準要求的，前期物業服務企業應當按要求進行查驗。
第三十二條經現場查驗，符合本辦法規定的物業，前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協議；不符合的，應當制作書面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。
前期物業服務企業應當自物業承接協議簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協議予以公示，公示時間不得少于十五日。
第三十三條前期物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門辦理備案手續：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；
?。ǘ┡R時管理規約；
?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；
?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；
?。ㄎ澹┎轵炗涗?；
?。┙唤佑涗?；
?。ㄆ撸┢渌嘘P承接查驗的文件。
第五章?物業管理服務
第三十四條業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。
業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。
業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容予以公示，并根據業主意見對公示內容調整后，提請業主大會決定。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。物業服務企業在物業管理區域內開展秩序維護等保安服務業務的，應按公安機關的規定另行備案。
第三十五條物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利：
?。ㄒ唬└鶕?、法規規定和物業服務合同約定，對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理；
?。ǘ┮勒諊?、省、州有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費；
?。ㄈ﹦褡?、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為；
?。ㄋ模┓?、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務，履行下列義務：
?。ㄒ唬┞鋵嵪?、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；
?。ǘ┴撠煒I主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的生活垃圾清運，維護物業管理區域的環境衛生；
?。ㄈξ飿I共用部位、共用設施設備進行養護、維修；
?。ㄋ模┳龊梦飿I養護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；
?。ㄎ澹嵭卸男r值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件,按照要求設置消防控制室和微型消防站，并規范管理；
?。┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第三十七條?除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務企業不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。
未經法定程序并簽訂委托合同，物業服務企業不得利用業主共用部位、共用設施設備進行經營，不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。
第三十八條物業管理服務實行項目經理人制度。物業項目經理人納入信用信息系統管理。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。
項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的，物業服務企業應當及時更換。
第三十九條物業服務企業應當根據物業服務合同的約定，在業主委員會的監督下，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。
第四十條?物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業服務合同約定；實行政府指導價的，應當在指導價范圍內確定。
物業服務企業應當公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業服務企業不得向業主收取任何未經合同約定并經公示的費用。
物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
物業服務合同期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，并簽訂變更協議。
第四十一條?業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。業主欠交物業服務費的，物業服務企業可以依法催交。
物業服務企業不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主交納物業服務費。
第四十二條產權轉讓的，業主應當結清物業服務費，并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業主委員會和物業服務企業。
物業出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
第四十三條物業服務企業應當公示下列信息：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業項目經理人的姓名、聯系方式和物業服務投訴電話；
?。ǘ╇娞?、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
?。ㄈ┕菜娰M用及其分攤詳細情況；
?。ㄋ模┓课菪蘅?、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況；
?。ㄎ澹┢渌麘敼镜男畔?。
物業服務費采用酬金制方式收取的，物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業服務各項成本費用、接受委托利用業主共用部位和共用設施設備進行經營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。
業主、物業使用人可以查詢、復制前款規定的相關原始資料，并依法實施監督；業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時作出書面說明。
第四十四條?業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會會議討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的，由業主委員會與物業服務企業重新簽訂物業服務合同；業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人。
第四十五條?原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目，但與業主委員會另有約定的除外。
原物業服務企業退出時，應當在業主委員會監督下，與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物：
?。ㄒ唬┪飿I承接查驗資料；
?。ǘ┪飿I服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；
?。ㄈ┪飿I服務用房、物業共用部位、共用設施設備；
?。ㄋ模╊A收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；
?。ㄎ澹┓?、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。
第四十六條物業服務企業退出物業項目時，尚未選聘新物業服務企業的，業主委員會可以申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行應急管理；尚未成立業主大會的，十名以上業主可以聯名申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）進行應急管理。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導、督促居（村）民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業主共同承擔。
第六章物業的使用與維護
第四十七條?業主、物業使用人應當遵守管理規約和業主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規約，應當保持物業的安全、整潔、美觀。
第四十八條?物業管理區域內禁止下列行為：
?。ㄒ唬└淖兎课?、人民防空工程承重結構、主體結構；
?。ǘ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
?。ㄈ┥米詫⒆≌淖優榻洜I性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；
?。ㄋ模┣终?、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；
?。ㄎ澹┥米愿淖兎课萃庥^或者違法搭建建筑物、構筑物；
?。┻`反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；
?。ㄆ撸└呖諕佄?、隨意棄置垃圾、排放污水；
?。ò耍┡欧庞卸?、有害等污染環境的物質；
?。ň牛┣终季G地、毀壞綠化和綠化設施；
?。ㄊ┱加?、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地，損壞消防設施及器材；
?。ㄊ唬┦褂玫劓i、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；
?。ㄊ┻`反規定飼養動物、家禽家畜；
?。ㄊ┓?、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
第四十九條?業主、物業使用人飼養犬只的，應當依法養犬、文明養犬，不得損害他人的合法權益。
物業服務企業應當采取有效措施，減少犬只對環境的影響，并協助有關部門加強對物業區域內養犬行為的監督管理。
第五十條物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。摩托車、電動車嚴禁在大廳及樓道停放、充電，應設置室外集中停放區，并設置充電樁。
利用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬于業主共有。
第五十一條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。
物業服務企業應當加強房屋裝飾裝修現場巡查，發現違反規定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政主管部門。
第五十二條利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
第五十三條同一物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，業主應當繳存專項維修資金。業主繳存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
首期物業專項維修資金，由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業專項維修資金專戶。
業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交；未建立物業專項維修資金的物業，應當按照相關規定進行補建、補繳。
續交、補繳的物業專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月繳存。
第五十四條在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。
利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債。
利用業主交存的專項維修資金購買國債，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金。
第五十五條物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業主、業主委員會、物業服務企業應當立即組織應急維修：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域內發生屋面、外墻防水嚴重損壞；
?。ǘ┫?、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；
?。ㄈ╇娞莨收?；
?。ㄋ模┙ㄖ饬⒚嫜b飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；
?。ㄎ澹┢渌l生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
第五十六條業主大會可以在管理規約和議事規則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。
采取異議方式投票表決的，業主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果予以公示，并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業主在催告期內提出反對意見的，計入反對票總數；最終表決結果以催告期屆滿時的票數為準。
異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監督。
第五十七條業主大會成立前，物業專項維修資金由物業管理行政主管部門設立的物業專項維修資金管理機構代管。業主大會成立后，由業主大會決定自行管理或者委托代管。物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省有關規定籌集和使用物業專項維修資金。
第五十八條縣市人民政府、湘西高新區管委會應當采取措施，支持老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設。
既有多層住宅（含老舊住宅小區）業主需要增設電梯的，自然資源、住建、市場監管、審計、發改、財政、稅務等有關部門應當根據國家和省、州有關規定予以支持。
第七章?監督與管理
第五十九條縣級人民政府發展和改革、自然資源、住建、城管執法、市場監管、公安交警、生態環境、衛健、園林等部門應當依照職責分工，加強物業管理區域內物業服務收費、房屋使用、平安建設、消防應急、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式。
前款規定的部門接到業主、業主委員會或者物業服務企業的投訴舉報，應當及時進行調查、處理，并將調查、處理結果告知投訴舉報人。
第六十條各縣市人民政府、湘西高新區管委會各職能管理部門應當監督實現小區對應設施配套標準化、人財物配備標準化；小區糾紛調解程序化、問題樓盤分類處置程序化、小區黨建程序化；職能部門管理單元化。
第六十一條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監督。
第六十二條州人民政府物業管理行政主管部門應當組織建立全州統一的物業服務行業信用信息平臺，記錄物業服務企業的信用信息并通過本部門網站向社會公布。
州、縣市、湘西高新區物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，及時將物業服務企業和物業項目經理人的有關信息納入統一的物業服務行業信用信息平臺。業主、物業使用人有權對本物業管理區域物業服務企業或項目經理人的信息依法進行監督。
第六十三條街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、企業事業單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時調解物業糾紛，鼓勵社會工作者、人民調解員、法律專業人士等參加物業糾紛調解。
第六十四條物業服務企業應當依照法律、法規及物業服務合同約定落實安全防范措施，將安全臺賬按月送交居（村）民委員會。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）對物業服務企業安全防范措施的落實情況進行指導監督。
第六十五條縣級以上人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，定期研究解決物業管理活動中的重大問題。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）將物業管理工作納入日常工作中，明確專人專抓，及時協調解決物業管理活動中的矛盾糾紛。
第八章?法律責任
第六十六條違反本辦法規定的行為，按照《湖南省物業管理條例》的規定進行處罰
第六十七條違反本辦法規定的其他行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。
第九章?附?則
第六十八條本辦法下列用語的含義是：
?。ㄒ唬I主，是指房屋的所有權人；
?。ǘ┪飿I使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；
?。ㄈ┕灿貌课?，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；
?。ㄋ模┕灿迷O施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性停車場和車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；
?。ㄎ澹┕?，是指在物業管理區域的公告欄及其他顯著位置和物業管理信息平臺公開張貼、發布信息。
第六十九條法律法規及規章對物業管理另有規定的，從其規定。
第七十條?本辦法自下發之日起施行。
第五篇: 政府機關物業服務方案
? ? ? 為規范小區管理，為業主供給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、供給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
?。ㄒ唬┓盏谝?、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，所以管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
?。ǘI管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個進取性，即物業管理公司的進取性和業主使用人的進取性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，經過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創立禮貌的辦公環境。
?。ㄈ┪锕転橹?、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不一樣需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三管理方法
?。ㄒ唬嵤┤涛飿I管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化提議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
?。ǘ┏闪⑽飿I服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
?。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
?。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈嶋H的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
?。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
?。┮勒帐袌龌?、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。
第六篇: 政府機關物業服務方案
為規范機關物業管理，依法依規經營國有資產，最大限度地提高物業效益，特制定本管理方案。
一、管理方式：在辦黨委和行政的領導下，成立市行管辦物業管理工作組，全權負責物業管理工作的組織和實施。具體工作由辦公室和財務科負責。
二、經營方式：按照黨和政府的相關政策，對行管辦所有物業實行公開招租、租賃經營。
三、管理措施
1、切實加強對國有資產的管理，確保國有資產不流失、不損壞。
2、機關負責物業主體結構的養護和維修，負責水電表前管線的協調管理。
3、物業所屬地面、下水道、化糞池、卷閘門、門窗、水電表后管線及其他附屬設施等皆以現有狀況實行租賃，租賃后其保養和維護概由承租人負責，如有損壞應恢復原狀。
4、水電費總表與各分表差額（損耗）均攤，由相關承租人負責。
5、承租人必須依法經營，嚴禁利用租賃房屋從事非法經營活動，尤其是經營易燃和爆炸性物資，一經發現及時報有關執法部門查處。
6、加強生產安全管理，定期排查，經常督促承租戶注意火災隱患，杜絕安全事故的發生。
7、租賃期間，因周邊關系產生的一切影響概由承租人自主協商處理。
8、承租方因經營裝修或懸掛廣告牌等，必須征得租賃房產所有權機關的同意，不能改變主體結構，新添固定設施或裝修待合同期滿后來修去丟的原則，無償交機關所有。
四、合同要求
1、租賃期限：租賃合同原則上一年一簽，經營特種行業（如餐飲等），承租期可適當延長，但最長不得超過三年。租金要根據市場行情調整漲跌。
2、合同保證金：承租人必須交納年租金總額的50%，即相當于半年租金作為承租履約保證金，合同期滿，若無違約行為，保證金無息退還，翌年續租轉為翌年保證金。
3、租金：租金標準隨行就市，參照同地段同房質的租賃價格，公開、公平、公正對外招租。租金交納每年分兩次交清：一年一簽的，簽訂合同時一次性交納半年租金，當年6月份交清下半年租金；對特殊行業如餐飲等超長承租的必須在年末12月份內交納翌年上半年的租金，未按要求及時交納租金的無條件解除合同。
4、因政策需要，如規劃需要、機構改革等不可抗力造成無法繼續租賃的，自然終止所簽合同，機關不承擔任何賠償責任。
五、物業財務
1、所有物業管理由市行業管理辦公室物業管理工作組負責全權管理，由行辦辦公室具體負責實施。
2、物業管理費由物業領導小組按財務規定負責存取。
3、物業管理費在繳納國家相關稅費后，由物業管理工作組根據行辦的實際需要負責開支，審批程序是：物業管理工作組辦公室負責經辦簽字，副組長負責審核，組長一支筆審批。
六、其它
1、物業管理工作組要定期開會，研究物業管理方面的相關事宜，集體決定解決物業管理中的問題。
2、如遇承租人不按期交納租金或租賃間發生突發事件，物業管理工作組負責處理。
3、所有租金與水電費分別收取。
4、依法依規管理租金，按政策照章納稅。
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